唱衰加拿大房地产市场的大合唱

非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说，如果加拿大中央银行上调利息率，则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面；不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务；就是能够继续支付每个月的房贷，房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。

社会老龄化是影响市场的主要因素

但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及，这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。

加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说，人口构成的变化是社会的趋势性变化，但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素；现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。

根据国际清算银行的研究，人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响；当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时，资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。

60-70岁卖房 婴儿潮一代人开始出售自己的住房

国际清算银行的研究显示，人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。

婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后，原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢；更重要的是婴儿潮一代人步入老年，他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。

谁来接盘

换句话说，由于加拿大人口迅速老龄化，加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题，会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子；而由于新一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式，他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以，在卖大房子的人多、买大房子的人少的市场情况下，价格只能走低，加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。

但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎，因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住，那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。

狼什么时候来

不过，加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认，预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情，更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来，不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。

“狼来了”喊得次数多了会没有人再重视；但就在没有人当回事的情况下，可能狼就真来了。

新建住房价格在加拿大多数城市已见疲软  图片来源: Reuters